Immer wieder kommt es zu der Frage, wie die Kosten eines Austauschs von Thermostatventilen zu behandeln sind.
Grundsätzlich sind auch die Heizleitungen und die damit verbundenen Installationen ab dem Abzweig des Steigestrangs Sondereigentum. Folgerichtig müsste man davon ausgehen, dass auch die Ventile Sondereigentum sind. Mit Urteil des OLG Stuttgart vom 2007 dienen die Thermostatventile und sonstige Einrichtungen der Regelung der Heizwärme und somit dem ordnungsgemäßen Gebrauch der gesamten Heizung. Die Folge hieraus ist, dass Thermostatventile gemeinschaftliches Eigentum sind. Daher sind alle Kosten, die durch ein Ventil entstehen von der Gemeinschaft entsprechend den Regelungen der Teilungserklärung zu tragen. Eine spezielle Regelung in der Teilungserklärung zu Ventilen kann zu einem anderen Ergebnis führen.
Absperrhähne sind weiterhin Sondereigentum, soweit sie nur die eigene Wohnung betreffen. Können über einen Absperrhahn mehrere Wohnungen abgesperrt werden, so ist dieser Hahn gemeinschaftliches Eigentum.
Eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels in diesen Fällen ist nur möglich, wenn die Eigentümergemeinschaft hierfür die Beschlusskompetenz hat. Dies bedeutet, wenn die Teilungserklärung eine Abweichung von den Kostenregelungen des § 16 WEG im Rahmen einer sogenannten Öffnungsklausel vorsieht, kann in dem entsprechend geregelten Abstimmungsverhältnis eine Änderung der Kostenverteilung vorgenommen werden. Ist eine solche Öffnungsklausel nicht vorhanden, so bedarf es zur Änderung des Kostenverteilerschlüssels der Einstimmigkeit aller Eigentümer.
Neue Entscheidung des BGH vom 08.07.2011/Ergänzung zur Veröffentlichung vom 14.06.2011
Der BGH hat die Entscheidung des OLG Stuttgart abgeändert und präzisiert. Danach kommt es entscheidend darauf an, wie die Teilungserklärung die Zuordnung von Versorgungs-leitungen der Heizung im Objekt regelt. Der Grundsatz des OLG Stuttgart bleibt unberührt, solange in der Teilungserklärung nicht geregelt ist, dass die Leitungen der Heizung ab der Steigleitung Sondereigentum sind oder eine Regelung in der Teilungserklärung enthalten ist, die vorsieht, dass alle Teile im Sondereigentum, die ausschließlich vom Sondereigentümer genutzt werden auf dessen Kosten Instand zu halten sind.
Der Leitsatz des BGH lautet:
„Heizkörper und dazugehörige Leitungen können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“
Daher ist vor der Entscheidung der Frage, wer die Kosten des Austauschs von Thermostatventilen zu tragen hat, immer zu prüfen, ob die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthält. Das Urteil des BGH hat keine rückwirkende Auswirkung, so dass bislang von der Gemeinschaft übernommene Kosten, die bereits abgerechnet worden sind (Jahresabrechnung), nicht dem Sondereigentümer belastet werden können. Noch nicht abgerechnete Kosten sind jedoch dem Sondereigentümer zu belastet.