Zum 01.07.2007 ist die WEG-Novelle in Kraft getreten. Dadurch ergeben sich für Eigentümergemeinschaften wesentliche Veränderungen im Bereich der Beschlusskompetenzen. Der Gesetzgeber hat die Entscheidung des BGH ( sog. Zitterbeschluss ) in weiten Teilen umgesetzt, so dass wir hier auf wesentliche Teilaspekte eingehen möchten.
Ohne die notwendige Beschlusskompetenz konnten bislang insbesondere zur Verteilung der Betriebskosten aus wenig sinnvollen Teilungserklärungen durch einen einfachen Beschluss keine Regelungen abgeändert werden. Nunmehr wurde der § 16 WEG reformiert.
Nach § 16 Abs. 3 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer nunmehr durch bloße Stimmenmehrheit eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es wurde ausdrücklich ein Vorrang für Verbrauchserfassungsgeräte und für eine Kostenverteilung nach dem Verursacherprinzip festgeschrieben. Es gilt aber immer noch der Grundsatz, dass der Beschluss für die Installation von Erfassungsgeräte in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zu den voraussichtlichen Einsparungen stehen muss. Es gilt weiter der "Zehn-Jahres-Kosten-Vergleich". Eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels darf nicht willkürlich erfolgen, eine Änderung ist nur zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt. Der gewählte Kostenverteilerschlüssel muss den Interessen hinsichtlich der Kosten der Gemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sein.
Z. B. Kostenverteilerschlüssel für Müll nach Personen und Tagen entspricht auch weiterhin nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da gerade bei großen Wohnungseigentümer-gemeinschaften eine Erfassung der Ein- und Auszüge nicht nachvollziehbar ist.
Der neu gefasste § 16 Abs. 4 WEG n.F. ermöglicht auch eine Veränderung der Kostenverteilerschlüssel für Instandsetzungsmaßnahmen. Für den Einzelfall wurde eine Möglichkeit geschaffen die Kostenverteilung abweichend von der Teilungserklärung zu bestimmen, sofern z.B. die Maßnahme der Modernisierung dient und keine reine Instandsetzung darstellt. Hier kann ein abweichender Verteilerschlüssel gewählt werden. Es steht der Eigentümergemeinschaft ein gewisser Spielraum zur Verfügung, wie durch die Formulierung "Rechnung tragen" zum Ausdruck kommt. § 16 Abs. 4 Satz 2 setzt eine doppelt qualifizierte Mehrheit voraus. Dies bedeutet, dass mindestens drei Viertel der Eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile für die Änderung stimmen. Erreicht ein Beschlussvorschlag in der Versammlung zwar eine Mehrheit, jedoch nicht die oben dargestellte doppelt qualifizierte Mehrheit, so bleibt es gleichwohl ein Mehrheitsbeschluss, der jedoch anfechtbar ist. Er ist, sofern keine Anfechtung erfolgt verbindlich. § 16 Abs. 5 WEG n. F. regelt, dass diese und andere Befugnisse nicht durch Vereinbarungen der Eigentümer beschränkt werden dürfen.
§ 21 Abs. 7 n. F. regelt nunmehr, dass die Gemeinschaften mit Stimmenmehrheit die Art und Weise von Zahlungen, die Verzugsfolgen und die Kosten einer besonderen Nutzung durch einzelne Eigentümer regeln können. Dies bedeutet, die Eigentümergemeinschaften können z. B. beschließen, dass Wohngelder zukünftig nur noch per Lastschrifteinzugsverfahren zu zahlen sind. Falls einzelne Eigentümer an diesem Verfahren nicht teilnehmen, kann eine Bearbeitungsgebühr beschlossen werden. Auch können Umzugspauschalen verbindlich festlegt werden.
Nach wie vor gilt der Grundsatz, dass bauliche Veränderungen (z.B. Anbauten, Aufstockungen oder der Abriss von Gebäudeteilen) nur mit Zustimmung aller Eigentümer (also nicht nur der in der Versammlung anwesenden Eigentümer) vorgenommen werden dürfen. Ebenso gilt weiterhin der Grundsatz der einfachen Mehrheit (der Anwesenden) bei notwendigen Instandsetzungen.
Jedoch vereinfacht § 22 Abs. 2 WEG n. F. den Weg für Modernisierungsmaßnahmen (im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB). Durch die doppelt qualifizierte Mehrheit können Maßnahmen beschlossen werden, die der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, einer dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie- und Wasserkosten dienen.
Z.B. kann eine neue Briefkastenanlage dadurch auch dann eingebaut werden, wenn sie zwar noch funktionsfähig ist, jedoch nicht mehr den heutigen Postsendungsformaten entspricht. Einschränkend gilt, dass erhebliche Nachteile einzelner Eigentümer Vorrang vor dem Gemeinschaftsbeschluss haben (Unbilligkeit einzelner Eigentümer).
Alle Maßnahmen, die zu einer Modernisierung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB führen, sind über die doppelt qualifizierte Mehrheit zu beschließen. Auch nach der Neuregelung darf der Charakter der Wohnanlage nicht wesentlich verändert werden. Die Eigenart der Anlage muss erhalten bleiben. Daher sind Anbauten, Wintergärten, Aufstockungen oder der Abriss von Gebäudeteilen nicht von der neuen Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft gedeckt.
§ 12 Abs. 4 WEG n.F. regelt nunmehr, dass die Veräußerungsbeschränkung durch Zustimmung des Verwalters bei Wohnungsverkäufen durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit ausgeschlossen werden kann. Damit können bestehende Regelungen aus der Teilungserklärung abgeändert werden. Der Nachweis ist gegenüber dem Grundbuchamt durch Vorlage des entsprechenden beglaubigten Protokolls zu führen.
Gemäß § 24 Abs. 7 WEG n. F. ist vom Verwalter ein Beschlussbuch zu führen, in dass alle Beschlüsse mit Ort und Datum der Versammlung und alle schriftlichen Beschlüsse chronologisch aufzunehmen sind. Ebenso sind die Urteilsformeln von gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit der WEG unter Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien im Beschlussbuch aufzunehmen. Die Aufhebung eines Beschlusses durch z.B. Anfechtung ist zu dokumentieren. Einem Eigentümer ist auf Verlangen Einsicht in das Beschlussbuch zu gewähren.
Die Einladungsfrist zu Eigentümerversammlungen ist nun gem. § 24 WEG von einer Woche auf zwei Wochen erweitert worden. Dies bleibt jedoch eine Sollregelung, so dass Beschlüsse bei bestehendem Formmangel zwar anfechtbar sind jedoch nicht nichtig.
§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG n.F. regelt, dass ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters vorliegt, wenn dieser das Beschlussbuch nicht ordnungsgemäß führt, d.h. auch wenn er es nicht umgehend nach der Versammlung ergänzt. Dies führt in der Zukunft dazu, dass die Protokolle der Eigentümerversammlungen, wenn möglich, bereits am Versammlungstag erstellt und unterschrieben werden sollen. Es besteht keine gesetzliche Versendungspflicht für die Protokolle an die Eigentümer.
§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. sieht nunmehr vor, dass Verwalterbestellungen als Erstbestellung durch den Bauträger nur noch auf max. 3 Jahre zulässig sind. Hierdurch wird ermöglicht, dass ein durch den Bauträger bestellter und dem Bauträger gewogener Verwalter bereits vor Ablauf der Gewährleistungsfrist für Baumängel abgewählt werden kann. § 26 Abs. 3 WEG n. F. regelt den Wegfall der Bestellung eines Notverwalters.
Im Falle von Rechtsstreitigkeiten regelt § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG n. F. die Pflicht des Verwalters, die Eigentümer von Rechtsstreitigkeiten unverzüglich über den Beginn, nicht jedoch den Verlauf zu informieren.
§ 27 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. ermächtigt den Verwalter zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Erkenntnis- und Zwangsversteigerungsverfahren in Passivprozessen. Dies gilt für Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Eigentümer, Beschlussanfechtungen und Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Neu geregelt wurde auch ein begrenztes Vorrecht für Beitragsforderungen der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung gegen einen Miteigentümer. Gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erhält die Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen einen vorab zu befriedigenden Anspruch.
Bei Vollstreckungen in ein Wohnungseigentum erhält die Gemeinschaft ein Recht auf vorrangige Befriedigung für fällige Ansprüche auf Zahlung der Wohngelder die geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei vorangegangenen Jahren. Das Vorrecht ist beschränkt auf 5 % des Verkehrswertes des Wohnungseigentums.
Auf eine Vielzahl weiterer Änderungen wird später an diesem Ort eingegangen werden.
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