Dietzen Hasverwaltungs GmbH

Haftung für Folgeschäden am Sondereigentum durch Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum

Grundsätzlich obliegt die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft. Solche Arbeiten können jedoch auch zu Schäden am Sondereigentum führen.

Typische Beispiele hierfür sind:

  • Nutzungsausfall einer Terrasse oder eines Balkons wegen Isolierungsmaßnahmen
  • Erneuerung der Steigleitungen mit Beschädigung der Fliesen. Die alten Fliesen sind nicht mehr erhältlich
  • Erneuerung der Fenster mit Beschädigung der Tapete in der Wohnung


In diesen Fällen kann es zu Substanzschäden oder weitergehenden Vermögensschäden des Sondereigentümers kommen. Die Haftung hierfür ist unterschiedlich zu betrachten.
Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist der Sondereigentümer für die Instandsetzung des Sondereigentums zuständig. Dies würde bedeuten, dass die Last immer beim Sondereigentümer verbleibt.
In § 14 Nr. 4 WEG ist jedoch geregelt, dass der Sondereigentümer verpflichtet ist,   „…das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.“

Die Folgekosten, die durch Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum entstehen, trägt demnach die Gemeinschaft. Es sind mithin Verwaltungskosten im Sinne des § 16 WEG.

Dennoch bleibt die Frage nach dem Umfang der zu ersetzenden Kosten. Es muss zwischen den Schäden an der Substanz und den Vermögensschäden unterschieden werden. Der Sondereigentümer ist immer nur so zu stellen, wie er ohne die Beschädigung seines Sondereigentums stehen würde. So sind die Wandfliesen eines Bades auf Kosten der Gemeinschaft zu ersetzen, nicht jedoch die farblich nicht mehr passenden Bodenfliesen. Auch die beschädigte Tapete muss ersetzt werden. Allerdings sind die Vorteile solcher Maßnahmen auszugleichen. Der Sondereigentümer muss sich den Abzug Neu für Alt gefallen lassen, wobei die Bewertung in aller Regel Schwierigkeiten machen wird. Daher ist zu empfehlen, vor der Sanierungsmaßnahme die Punkte abzusprechen und vertraglich festzuhalten bzw. im Rahmen einer Beweissicherung Klarheit zu schaffen. Da es keine gesetzlichen Regeln gibt, werden von der Rechtsprechung immer wieder zwei Berechnungsmethoden genutzt.
1.    Überschaubare Nutzungsdauer des Bestandteils gegenüber der Vorteilsbewertung. Z.B. ist die Nutzungsdauer einer Tapete auf 4 Jahre festgesetzt. Ist die Tapete bereits 3 Jahre alt, so wird nur ¼ der Kosten ersetzt.
2.    Unüberschaubare Nutzungsdauer des Bestandteils gegenüber der Vorteilsbewertung. Es muss eine Feststellung der Restqualität erfolgen. D.h. hochwertige Fliesen werden durch z.B. 5- jährige Abnutzung zu Fliesen mittlerer Preisklasse. Nach 10 Jahren sind es nur noch Fliesen geringer Preisklasse.
Dadurch sind Streitigkeiten bereits vorprogrammiert, so dass es unbedingt erforderlich ist, vorab eine entsprechende Vereinbarung zu treffen.

Auch sonstige Vermögensschäden sind von § 14 Nr. 4 WEG umfasst. Hierbei ist der Sondereigentümer allerdings verpflichtet, den Schaden möglichst gering zu halten. Ihm obliegt die Beweispflicht im Streitfall.
In aller Regel handelt es sich um Verdienstausfall/Urlaubswegfall bei Anwesenheit im Rahmen von Baumaßnahmen in der Wohnung oder Entschädigung für Nutzungsausfall.

Die Anwesenheit bei Baumaßnahmen insbesondere über mehrere Tage lässt einen Schadensersatzanspruch entstehen. Hierbei kann nicht verlangt werden, z.B. einen Nachbarn mit einer solchen Aufgabe zu betrauen. Anders sieht es mit Familienmitgliedern aus, soweit diese abkömmlich sind.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist auch ein Schadensersatzanspruch gegeben, wenn die Nutzung eines Teils der Wohnung zeitlich nicht unerheblich eingeschränkt oder entzogen wird. Eine nur kurzfristige Entziehung, die durch eine zumutbare Umdisposition zu mildern ist, reicht nicht aus. Hierzu gehören auch Mietausfall, Mietminderung bis zu der Erstattung von Hotelkosten bei nicht nutzbarer Wohnung.

Immer ist jedoch der Einzelfall genau zu betrachten und eine sinnvolle Abwägung zu treffen.