Dietzen Hasverwaltungs GmbH

Haftung für Folgeschäden am Sondereigentum durch einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum

„Grundsätzlich haftet die Gemeinschaft nicht für Folgeschäden, die sogenannten Zufallsschäden im Sondereigentum, soweit der Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum nicht von der Gemeinschaft zu vertreten ist.“

Als typisches Beispiel kann der Schaden am Dach eines Hauses herangezogen werden. Kommt es durch Wassereintritt am Dach zu einem Folgeschaden in der darunter liegenden Wohnung, d.h. dem Sondereigentum, so ist die Gemeinschaft nicht verpflichtet die Kosten und die Instandsetzung in der Wohnung zu übernehmen.

Gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung sind Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers nur dann möglich, wenn es die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwalter unterlassen, die Schadensursache zu beseitigen.
Der typische Fall ist auch hier das undichte, komplett sanierungsbedürftige Dach. Dieser Zustand ist der Gemeinschaft bekannt; es wird jedoch beschlossen, vor der Instandsetzung des gesamten Daches nur Reparaturen an der aktuellen Schadensstelle vorzunehmen und die erforderliche Gesamtsanierung auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Kommt es nun zu weiteren erneuten Wasser- und damit Folgeschäden, so haftet die Gemeinschaft für diese Schäden.

Auch der Verwalter kann hier unter bestimmten Umständen zur Haftung herangezogen werden, soweit er nicht rechtzeitig tätig wurde und keine entsprechenden Beschlüsse vorbereitet hat. Wird in der Eigentümerversammlung allerdings beschlossen die Sanierung zu verschieben, so haftet der Verwalter nicht mehr für Schäden.

Diese durch Oberlandesgerichte und auch den BGH aufgestellten Grundsätze gelten auch für alle anderen Folgeschäden, die ursächlich auf einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum zurückzuführen sind.
Beispiele hierfür sind: mangelhaft isolierte Außenwand – steigende Feuchte in einer Wohnung; Risse in der Mauer – herabfallender Putz in der Wohnung; verstopfte Regenrinne - Feuchtigkeit in der Wohnung.