Dietzen Hasverwaltungs GmbH

Neues Mietrecht ab dem 01.05.2013

Das neue Mietrecht wurde am 11.03.2013 verkündet und tritt am 01.05.2013 mit den nachfolgenden Änderungen in Kraft:

Mieterhöhung

Es gilt weiter § 558 BGB, d.h. die Miete kann auf das ortsübliche Niveau angehoben werden,  jedoch nur noch um 20 % innerhalb von 3 Jahren. In Ballungsgebieten, in denen Wohnungsnot herrscht, soll die Miete nur um 15 % innerhalb von 3 Jahren angehoben werden können. Die Gebiete werden durch die Länder per Verordnung festgelegt und zwar für die Dauer von max. 5 Jahren.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Ein Vermieter darf auch weiterhin jährlich maximal 11 % der Modernisierungskosten als Mieterhöhung geltend machen. Allerdings muss jetzt vorab ein Hinweis an den Mieter über die Modernisierung (Modernisierungshinweis) ergehen. Innerhalb eines Monats nach Erhalt des Modernisierungshinweises kann der Mieter Härtegründe gegen die Modernisierung geltend machen. Der normale Erhaltungsaufwand (z.B. Austausch der defekten Heizung) für die Immobilie berechtigt nicht zu einer Mieterhöhung.

Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung

Maximal 11 % der energetischen Modernisierungskosten kann jährlich  als Mieterhöhung geltend gemacht werden können. Der Gesetzgeber hat eigens hierfür einen neuen Mieterhöhungsgrund eingeführt.
Da solche Maßnahmen den Mietgebrauch unter Umständen über einen längeren Zeitraum beeinträchtigen, aber vom Gesetzgeber so gewollt sind, hat dieser einen Mietminderungsausschluss gesetzlich normiert. Danach können ausschließlich bei energetischer Sanierung Mietminderungsansprüche erst ab dem 4. Monat der Sanierung geltend gemacht werden. Der Mieter kann auch nicht Härtegründe im Rahmen der energetischen Sanierung geltend machen und somit die Maßnahme verhindern.

Allerdings steht ihm das Recht der Geltendmachung von Härtegründen dann bei der Mieterhöhung zu, so dass der Vermieter erst dann definitiv beurteilen kann, ob er die erhöhte Miete erhält. Die Kosten der Sanierung kann der Vermieter jetzt mit anerkannten Pauschalwerten angeben.

Nicht gezahlte Kaution

Wenn die Kaution nicht oder nur teilweise gezahlt wird, ist dies zukünftig ein fristloser Kündigungsgrund.

Mietnomaden

Durch eine Änderung in der Zivilprozessordnung kann  das Gericht während eines Gerichtsverfahrens eine Sicherungsanordnung gegen den Mieter erlassen. Danach hat der Mieter für die Laufzeit des gerichtlichen Verfahrens Sicherheit für die Miete und die Nebenkosten zu leisten. Hierbei ist auch eine Bankbürgschaft möglich. Wird hiergegen durch den Mieter verstoßen, so kann auf dem Weg der einstweiligen Anordnung schneller ein Räumungstitel erlangt werden.

Berliner Räumung

Im Rahmen der Berliner Räumung wird der Mieter nicht mit seinem gesamten Hausstand vom Gerichtsvollzieher geräumt, sondern ihm nur der Besitz der Wohnung entzogen, d. h. er darf und kann die Wohnung nicht mehr betreten. Dies spart dem Vermieter die Kosten der Räumung und Einlagerung der Möbel.
Auch die Problematik, dass bei Räumung plötzlich eine unbekannte Person in den Räumlichkeiten ist, die der Vermieter nicht kennt und gegen die der Vermieter keinen Räumungstitel hat, wurde entschärft. Hier kann im Rahmen der Räumung umgehend gegen diese Person im Wege der einstweiligen Verfügung durch das Gericht der Räumungstitel erweitert werden.

Münchner Modell

Wohnungsbaufirmen als Personengesellschaft hatten in der Vergangenheit durch eine Gesetzeslücke immer wieder die Möglichkeit, die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandung in Eigentumswohnungen zu umgehen, da eine Eigenbedarfskündigung der Gesellschafter möglich war. Durch das neue Mietrecht greift der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen von mindestens 3 Jahren auch dann, wenn ein Investor als Personengesellschaft ein Mietobjekt von vornherein mit dem Ziel der Umwandlung erwirbt.